房价预期已经发生变化：房地产下行周期自2021年以来已持续超过4年，从峰值到现在，贝壳（中原）二手房价格指数在一线城市累计下跌了35%，回到2016年的水平。过去10年购买房产的购房者可能面临亏损，购房者对房价的预期已经发生根本性变化配资炒股开户官网，越来越多的人倾向于租房而非买房，这可以从上海租赁交易同比增长12%得到印证。
根据中原租赁指数，2025年9月一线城市的租金仍同比下降3%，这表明租赁供应仍在增加，我们将其归因于公共租赁住房供应以及二手房转租市场增加。预计在2026年，由于就业率降低以及租赁房源和公共租赁住房的供应压力，租金价格将再次下降3%（见图2）。
图2：预计租金将在2025年下降4%，在2026年再次下降3%
分析：首先是最重要的一点，就是现在大家对于房产的预期发生了变化。具体而言，对于房产的投资需求来说，之前大家买房是因为房价能涨，而以后大家买房是因为租金收益率过得去，当然这要排除类似豪宅、学区房之类不能用租金来衡量价值的房产类别。由于目前的租金收益无法覆盖按揭还款，因此越来越多的人开始倾向于租房而非买房，这一点对于股民来说应该很容易理解，就是原来50倍市盈率的成长股现在变成价值股了，以前指望股价涨而现在每年收点高股息就行。
一线城市的房价从2021年的高点已经下跌35%，而二三线的房价几乎已经全部斩到了腰部以下，房价普遍回到2016年的水平，要知道2016年的房价是很低的水平，因为2010到2016年初房价大体是下跌的，所以再往下一点说不定就可以说成跌回2009年。但在房价下跌的同时租金也同步下跌，租金下跌的原因是经济不好导致租房需求减少和保障性出租房供应量的加大等原因，预计明年租金价格将继续下跌3%左右。
租金收益率仍低于按揭利率：偏好租房的另一个原因是租金收益率较低。目前房地产市场的定价方法已从价格升值转向租金收益。在今年的实地考察和投资者会议中，我们注意到越来越多的购房者在购房决策过程中提到租金收益。
截至2025年10月，一线城市的平均租金收益率提高至1.81%，而2024年10月为1.69%，租售比变高的原因是房价下降。同时由于降息，全国加权平均按揭利率降至3.07%，然而一线城市的租金收益率仍然比平均按揭利率低1.27%（见图4）。
图4：截至2025年10月，一线城市的租金收益率比平均房贷利率低1.27%
分析：除了房价升值预期被彻底打破之外，现在刚需更偏向于租房的原因还有租金收益率太低了，换句话说就是租房比较划算，当然这也侧面反映出了年轻人的就业压力加大和收入预期下降。目前一线城市的平均租金收益率虽然提高至1.81%（相比去年的1.69%），但仍然大幅低于平均按揭利率的3%，两者之间的差距大约是1.27%。
说到租金收益率，不得不提这个指标在中国并不能准确衡量房价的合理程度（之前其实专门写过这个问题），因为中国的房价里面包含了学位等特殊价值，这种价值并不能体现在租金上，以后如果租售同权了可能会导致学区房租金的大幅上涨，这时候再用租金收益率衡量房价会比较准确些。类似的情况的豪宅/自住类产品，因为豪宅基本上不出租，但它的单价却很高，这就拉高了整体房价，让整体的租金收益率看起来很低，但事实上真正在市场上出租的房子租售比并没有统计的那么低。
我们用租金收益率的公式来看会更加清楚，租金收益率=年租金÷房产总价，从上面这个公式可以清楚的看出租金收益率取决于两个因素，即月租金（分子）和住房总价（分母）。
对于分子年租金来说：之前是因为看好高线城市未来的发展，预期未来的租金可以快速增长，所以房价先行涨了上去。而现在看来由于经济下行导致租房需求变少、保障租赁住房供应量的加大、房价下跌导致大量二手房由售转租三个原因，未来租金会持续下行。
对于分母房产总价来说：由于学区价值和高单价的豪宅等非出租房产拉高了分母，所以中国的租金收益率一直显得比较低，但其实刨去这些因素的话，目前的租金收益率能提高不少。
所以我觉得对于目前租房需求相对比较高的一二线城市来说，按揭利率和租金收益率之间的差距并没有1.27%这么大，换句话说，后续房价下跌的空间应该没有数据表现出来的这么大。
我们计算得出，假设首付比例为40%且按揭利率为3.1%，租金收入仍低于按揭支出（见图5），所以我们预计租金收益与按揭利率之间1.27%的差距将抑制购房者的购房决策。如果假设到2026年末按揭利率下降40个基点并且租金保持稳定，那么房价可能需要继续下跌38%才能使购房与租房的每月现金流相同。
图5：假设首付40%且按揭利率为3.1%，当前租金收益率下每月租金收入无法覆盖按揭付款
分析：这里瑞银也是做了一个简单的测算，按照市面上平均40%的首付和3.1%的按揭利率来算，其租金收入仍然低于按揭支出（上表中每月租金收入为1508，而每月按揭支出为2562），两者差距还是比较大的。但根据上面所论述的租金收益率公式在中国房地产市场的应用本身就存在统计缺陷（学区因素和豪宅因素等），所以实际月租金收入和按揭支出之间的差距并不会像瑞银测算出来的那么大。
最后瑞银假设现在开始到2026年底按揭利率下降40bp，那么对应的房价需要再下跌38%才能使租金收入与按揭支出达到盈亏平衡，当然同理实际情况不会像瑞银测算的那么糟糕，高盛测算的再下跌15%左右是目前看来比较靠谱的预测。
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